Sử dụng Đòn bẩy tài chính có thể là một cách tuyệt vời để phát triển danh mục đầu tư bất động sản và tăng lợi nhuận của bạn, nhưng bạn cần biết cách sử dụng nó để có lợi cho mình đồng thời tránh những rủi ro nặng nề liên quan.
Đòn bẩy tài chính là một trong một số chiến lược đầu tư vào bất động sản. Là một nhà đầu tư, bạn có thể muốn biết, Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì? Biết cách sử dụng Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản và biết cách nó có thể có lợi cho bạn hoặc chống lại bạn, là điều cần thiết khi xác định cách đạt được tỷ suất lợi nhuận cao nhất từ số tiền bạn đang đầu tư.
Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì?
Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là sử dụng tiền vay để mua một tài sản. Khi sử dụng bất động sản, bạn vay vốn từ người cho vay để có thể mua bất động sản đầu tư thay vì phải tự trang trải toàn bộ giá mua. Có thể tận dụng khoản đầu tư của bạn là một trong những lý do khiến đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn.
Đòn bẩy tài chính trong bất động sản hoạt động như thế nào?
Ý tưởng đằng sau việc tận dụng bất động sản là có thể tăng lợi nhuận của bạn bằng cách sử dụng tiền của người khác lúc đầu và không cần phải bỏ nhiều vốn của chính mình vào việc mua một bất động sản. Đòn bẩy tài chính cho phép một nhà đầu tư bất động sản mua một bất động sản có giá cao hơn số tiền họ có sẵn hoặc chia tiền mặt của họ trên nhiều bất động sản.
Để thúc đẩy một khoản đầu tư bất động sản, bạn sẽ đăng ký tài trợ từ một trong các loại người cho vay sau:
- Ngân hàng.
- Công đoàn tín dụng.
- Người cho vay tiền tư nhân.
- Người cho vay tiền khó khăn.
Người cho vay sẽ xem xét giá trị của tài sản, thu nhập mà tài sản dự kiến tạo ra và tín dụng cá nhân của bạn để quyết định xem họ có chấp thuận khoản vay hay không và lãi suất và điều khoản mà họ sẽ đưa ra. Họ cũng sẽ xác định giá mua mà họ sẵn sàng tài trợ và số tiền bạn sẽ phải trả cho mình.
Ví dụ: nếu bạn đang mua một bất động sản trị giá 1 triệu đô la và người cho vay nói rằng họ sẽ cho vay 75%, họ sẽ cho bạn vay 750.000 đô la và bạn sẽ phải trả thêm 250.000 đô la từ quỹ của chính mình.
Tại sao nên sử dụng Đòn bẩy tài chính tà chính trong bất động sản?
Bạn có thể chọn sử dụng Đòn bẩy tài chính tài chính vì một trong hai lý do:
- Đơn giản là bạn không có đủ tiền mặt để mua bất động sản đầu tư mà bạn muốn.
- Bạn muốn tối đa hóa lợi nhuận của mình bằng cách bỏ ít tiền mặt hơn vào mỗi khoản đầu tư bất động sản.
Đòn bẩy tài chính có thể làm tăng lợi nhuận của bạn khi lãi suất bạn phải trả cho khoản vay nhỏ hơn tỷ lệ hoàn vốn của khoản đầu tư. Ví dụ: nếu tỷ suất lợi nhuận của một bất động sản đầu tư là 8% và bạn đang trả 5% cho khoản vay, bạn đang kiếm được khoản chênh lệch 3% từ số tiền của người cho vay.
Khi đánh giá một khoản đầu tư bằng cách sử dụng Đòn bẩy tài chính tài chính, bạn sẽ muốn tính toán lợi nhuận thu được từ tiền mặt. Hoàn trả tiền mặt là khoản lợi nhuận ròng bạn sẽ nhận được từ khoản đầu tư của mình dựa trên số tiền mặt bạn đưa vào đó và số tiền ròng bạn nhận được sau khi trang trải tất cả các khoản chi phí và khoản vay.
Hoàn trả tiền mặt
Để tính toán lợi tức bằng tiền mặt, bạn sẽ trừ các khoản thanh toán khoản vay từ thu nhập ròng của bất động sản để xác định số tiền thực tế bạn đang kiếm được. Đây được gọi là dòng tiền.
Thu nhập ròng – thanh toán khoản vay = dòng tiền
Sau đó, bạn sẽ chia tổng dòng tiền hàng năm cho số tiền bạn đầu tư.
Dòng tiền / tiền đầu tư = tiền thu về tiền mặt
Ví dụ:
Giá mua: 1 triệu USD
Số tiền cho vay: $ 750,000
Tiền mặt đã đầu tư: 250.000 đô la
Thu nhập ròng hàng năm sau các khoản chi phí: 90.000 đô la
Thanh toán khoản vay hàng năm: $ 59,000
$ 90,000 – $ 59,000 = $ 31,000
Dòng tiền hàng năm = $ 31,000
31.000 đô la / 250.000 đô la = 12,4% tiền mặt hoàn lại
Bây giờ chúng ta hãy xem xét cùng một tài sản không có Đòn bẩy tài chính để xem sự khác biệt trong tỷ suất sinh lợi. Để làm điều này, chúng tôi sẽ tính toán tỷ lệ vốn hóa, thường được gọi là tỷ lệ giới hạn.
Để tính toán tỷ lệ giới hạn, bạn chỉ cần chia thu nhập ròng hàng năm cho giá mua.
Thu nhập ròng / giá mua = tỷ lệ vốn hóa
Giá mua: 1 triệu USD
Thu nhập ròng hàng năm sau các khoản chi phí: 90.000 đô la
90.000 USD / 1.000.000 USD = 9% tỷ lệ vốn hóa
Nếu bạn tự đầu tư toàn bộ giá mua 1 triệu đô la, bạn sẽ kiếm được lợi nhuận 9% trên khoản đầu tư của mình. Nếu bạn sử dụng Đòn bẩy tài chính và chỉ đầu tư 250.000 đô la vào nó, bạn sẽ kiếm được 12,5% lợi nhuận từ khoản đầu tư của mình.
Bạn cũng có thể đọc hướng dẫn chi tiết của chúng tôi để hiểu lợi tức tiền mặt để tìm hiểu thêm về điều này.
Xây dựng vốn chủ sở hữu
Một lợi thế to lớn khác để tận dụng các khoản đầu tư bất động sản của bạn là vốn chủ sở hữu bạn sẽ xây dựng theo thời gian. Khi bạn lần đầu tiên mua tài sản của mình, vốn chủ sở hữu của bạn bị giới hạn ở số tiền mặt bạn đưa vào giao dịch. Theo thời gian, khi thu nhập từ bất động sản trả bớt nợ gốc cho khoản vay của bạn, bạn sẽ xây dựng vốn chủ sở hữu mà người thuê nhà của bạn sẽ phải trả.
Sử dụng giao dịch mua tương tự như trên, với khoản vay được trả dần trong 20 năm với lãi suất 5%, bạn sẽ nhận được thêm 126.430 đô la vốn chủ sở hữu trong năm năm. Tại thời điểm này, bạn có bốn lựa chọn.
Bán tài sản và nhận lại 250.000 đô la ban đầu của bạn, cộng thêm 126.430 đô la vào tổng lợi nhuận của tài sản.
Dòng tiền $ 31,000 x 5 năm = $ 155,000 trong dòng tiền.
Dòng tiền 155.000 đô la + 126.430 đô la vốn chủ sở hữu = 281.430 đô la tổng lợi nhuận trên khoản đầu tư 250.000 đô la.
Tái cấp vốn cho tài sản với số tiền thấp hơn để giảm các khoản thanh toán hàng tháng và tăng dòng tiền của bạn. Bây giờ thay vì thanh toán khoản vay 750.000 đô la, bạn chỉ thực hiện thanh toán cho khoản vay 623.570 đô la.
Tái cấp vốn cho tài sản với số tiền 750.000 đô la ban đầu và sử dụng vốn chủ sở hữu bạn đã thu được làm khoản trả trước cho một bất động sản đầu tư khác. Điều này sẽ cho phép bạn mua một bất động sản trị giá 500.000 đô la mà bạn không phải bỏ bất kỳ khoản tiền mặt nào của mình vào.
Tái cấp vốn cho tài sản với số tiền ban đầu là $ 750,000 và lấy thêm tiền mặt để làm bất cứ điều gì bạn muốn.
Thuế
Khi bạn tận dụng khoản đầu tư mua bất động sản của mình, bạn vẫn phải khấu hao toàn bộ chi phí của bất động sản, chứ không chỉ số tiền bạn bỏ vào đó. Điều này mang lại cho bạn một khoản khấu trừ thuế đáng kể mỗi năm.
Bạn cũng có thể xóa bớt tiền lãi phải trả cho khoản vay, trong vài năm đầu tiên, phần lớn khoản thanh toán khoản vay của bạn là chủ yếu. Điều này cung cấp một khoản khấu trừ thuế tuyệt vời khác mỗi năm.
Bất động sản có một số lợi ích lớn về thuế, và Đòn bẩy tài chính cho phép bạn tận dụng lợi thế của việc khấu trừ lãi suất và khấu hao với số tiền lớn hơn nhiều so với số tiền bạn đã đầu tư.
Những rủi ro khi sử dụng Đòn bẩy tài chính tài chính là gì?
Đòn bẩy tài chính bất động sản cũng đi kèm với rủi ro của nó. Bất kể điều gì xảy ra với tài sản hoặc thu nhập từ tuần này sang tuần khác, các khoản thanh toán khoản vay vẫn luôn đến hạn.
Khi sử dụng vốn vay để mua bất động sản, người cho vay sẽ có quyền thế chấp đối với bất động sản được vay. Quyền cầm giữ này thường được gọi là thế chấp hoặc chứng thư tín chấp. Nếu bạn không trả được nợ, người cho vay có thể tịch thu tài sản của bạn và bạn có thể mất toàn bộ khoản đầu tư của mình. Trong nhiều trường hợp, họ thậm chí có thể đến truy sát bạn với bất kỳ khoản tiền nào mà họ vẫn còn nợ sau khi bán tài sản.
Một rủi ro khác của việc sử dụng Đòn bẩy tài chính là dễ bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản. Nếu giá bất động sản giảm, giá trị tài sản đầu tư của bạn có thể sẽ nhỏ hơn số tiền bạn nợ. Thông thường các khoản cho vay bất động sản thương mại chỉ có thời hạn 5 năm. Nếu giá trị bất động sản giảm trong vòng năm năm này, bạn có thể không tái cấp vốn hoặc bán bất động sản đó để có thể thanh toán khoản vay.
Các khoản cho vay được coi là khoản vay kinh doanh không được liên bang quản lý, vì vậy các nhà đầu tư không nhận được sự bảo vệ người tiêu dùng tương tự khi vay bất động sản. Các khoản cho vay bất động sản cho thuê hoặc bất động sản thương mại được coi là các khoản cho vay kinh doanh, vì vậy những người cho vay kém uy tín hơn có thể có những điều khoản không công bằng.
Bạn nên tìm kiếm điều gì trong một khoản vay đầu tư bất động sản?
Không phải tất cả các khoản vay bất động sản đầu tư đều được tạo ra như nhau. Lãi suất, thanh toán bong bóng và điều kiện có thể khác nhau rất nhiều từ một người cho vay và loại khoản vay tiếp theo. Bạn nên tìm hiểu kỹ tất cả các điều khoản của khoản vay trước khi chốt giao dịch.
Quan tâm
Một số công ty cho vay tiền tư nhân và tiền cứng có thể tính phí 12% hoặc có thể cao hơn đối với các khoản vay của họ. Các khoản vay với lãi suất cao như thế này thường chỉ có kỳ hạn từ 12 đến 24 tháng và được sử dụng khi một giao dịch cần được hoàn tất nhanh chóng hoặc một số công việc cần được thực hiện đối với tài sản trước khi một ngân hàng truyền thống cấp vốn cho nó. Nếu bạn định chấp nhận một khoản vay với lãi suất cao, hãy chắc chắn rằng bạn sẽ có thể thanh toán.
Điều khoản cho vay
Các khoản vay kinh doanh bất động sản thường phải được trả hết trong một khung thời gian nhất định. Một số có thể ngắn từ 6 đến 12 tháng, nhưng thời hạn từ 5 đến 10 năm phổ biến hơn. Các khoản vay này thường sẽ được phân bổ dần trong 20 đến 30 năm để giữ cho các khoản thanh toán thấp hơn, nhưng toàn bộ số dư sẽ đến hạn vào một ngày nhất định. Điều này thường được gọi là thanh toán bong bóng.
Trước khi chấp nhận một khoản vay, bạn nên biết kế hoạch của mình là gì để thanh toán số dư khoản vay khi đến hạn. Trong hầu hết các trường hợp, bạn nên tự tin rằng mình có thể bán hoặc tái cấp vốn cho tài sản trước khi hết thời hạn cho vay.
Hình phạt trả trước
Một khoản phạt trả trước là một khoản phạt mà người cho vay tính nếu khoản vay được trả hết sớm. Họ làm điều này như một cách để đảm bảo rằng họ sẽ kiếm được lợi tức mong đợi từ khoản vay. Khoản phạt trả trước thường được tính theo tỷ lệ phần trăm của số tiền đã trả trước. Nếu bạn nghĩ rằng bạn có thể bán hoặc tái cấp vốn cho tài sản trong khi sẽ bị tính phí phạt trả trước, hãy đảm bảo tính khoản đó vào chi phí của bạn.
Phí cho vay
Một số khoản vay có thể đi kèm với các khoản phí khổng lồ được đưa vào khoản vay hoặc được tính trả trước. Có thể có một số khoản phí nhỏ cộng lại thành một số tiền đáng kể, hoặc có thể có một hoặc hai khoản phí lớn. Cũng có thể có một khoản phí môi giới mà bạn không mong đợi. Hãy nhớ tìm hiểu tất cả các khoản phí sẽ trả trước để xác định số tiền bạn cần đóng và khoản vay thực sự sẽ là bao nhiêu.
Điều kiện cho vay
Vì những người cho vay thường chấp thuận một khoản vay đối với một bất động sản đầu tư dựa trên thu nhập mà nó kiếm được, nhiều người trong số họ đặt ra những điều kiện nhất định để bảo vệ khoản đầu tư của họ. Bạn có thể thấy rằng người cho vay sẽ yêu cầu một số tiền nhất định phải được trả vào tài khoản ký quỹ hàng tháng để dự phòng cho những sửa chữa lớn. Một số người cho vay cũng sẽ yêu cầu bạn cung cấp tài chính cho tài sản hàng quý hoặc hàng năm. Yêu cầu này thường đi kèm với một yêu cầu khác là bạn phải kiếm được một số tiền tối thiểu. Nếu bạn giảm xuống dưới số tiền tối thiểu đó trong một khoảng thời gian quá dài, người cho vay có quyền tịch thu tài sản.
Nếu yêu cầu dự trữ, hãy tính số tiền đó vào chi phí hàng tháng của bạn. Bạn cũng muốn chắc chắn rằng thu nhập bắt buộc trên tài sản là hợp lý và bạn không có khả năng giảm xuống dưới số tiền đó.
Điểm mấu chốt
Sử dụng Đòn bẩy tài chính tài chính để mua bất động sản có thể giúp đẩy nhanh quá trình phát triển danh mục đầu tư của bạn và xây dựng sự giàu có thông qua bất động sản, miễn là bạn thực hiện điều đó một cách khôn ngoan và cẩn thận. Đừng chấp nhận những rủi ro không cần thiết chỉ vì lợi ích của việc hoàn thành một giao dịch. Những rủi ro liên quan đến Đòn bẩy tài chính tài chính trong bất động sản có những hậu quả đáng kể và có thể khiến bạn gặp rắc rối nghiêm trọng về tài chính nếu mọi thứ diễn ra không như ý muốn.
Cẩn thận trong việc thẩm định tài sản của bạn đối với bất động sản đầu tư mà bạn đang xem xét và đừng ngại từ bỏ một thỏa thuận nếu bạn không chắc chắn rằng nó sẽ bao gồm các khoản thanh toán khoản vay. Bạn cũng không nên ngại từ chối đề nghị cho vay nếu bạn không cảm thấy thoải mái với các điều khoản.
Với các giao dịch và điều khoản vay phù hợp, Đòn bẩy tài chính bất động sản có thể mang lại cho bạn khả năng đầu tư vào bất động sản theo nhiều cách khác nhau, cho phép bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình. Biết được Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là gì, nó có thể có lợi cho bạn như thế nào và nó có thể hoạt động như thế nào đối với bạn sẽ giúp bạn đảm bảo rằng bạn đang tối đa hóa những gì tiền sẽ làm được cho bạn.
